こんにちは！
夫婦でFIREを目指している、現役サラリーマン大家の社畜夫です。
FIREを目指すための資産形成として、株式投資が多く紹介されていますよね。
もちろんそれが王道であることは理解していますし、私たちも考えています！
しかし私は、FIREを目指すサラリーマンにこそ不動産投資が向いていると思っています。
- 資産形成を始めたいけど、株式投資以外の方法は無いだろうか？
- インデックス投資1本でここまで資産形成してきたけど、もっとスピード感欲しい。
- 株式市場が不調な時に資産収入を安定させられる手立てはあるだろうか？
と思っている方はませんか？
今回は現役サラリーマン大家である社畜夫が、FIREを目指すサラリーマンで資産形成を考えている方に、不動産投資こそが向いていると思う理由6つについてお話したいと思います。
不動産投資がFIREにおすすめな理由6選！
①資産ポートフォリオの分散
FIRE目指している方の王道の資産形成といえば、株式投資ですよね。
私たちもやりますが、自分たちの資産が「金融資産」に依存しすぎているとは思いませんか？
株式市場が好調なうちは良いですが、長い目で見れば下落・暴落局面はいずれ訪れる事でしょう。
インデックス投資であれば、そんな時でも鋼の精神で常に定額つぎ込む！耐え抜く！
的なことが正解なのでしょうが、自分にそんな鋼のメンタルが備わっているかどうか不安な方も多いと思います。
またそんな下落局面では、資産の取り崩しも不安に感じる方は多いと思います。
ですので、金融資産に100％依存するのではなく、他の資産も確保して分散しておくことが有効だと思います。
②サラリーマは融資が受けやすい
安定的に、定期的に、一定額の収入を得られるサラリーマンのうちであれば、その属性によって長期にわたる返済能力を認められるので、金融機関からの融資を受けやすいです。
一方FIRE後（＝サラリーマンを辞めた後）では、ある程度資産額が大きくなっていない限り or 事業収入が安定的に得られている状況でない限り、なかなか融資を受けることは難しくなるはずです。
サラリーマンのうちに不動産投資を始めることは、この融資の観点からも最大のメリットと言えます。
③レバレッジ効果（利回りが大きい）
このレバレッジを効かせられるのが、不動産投資の最大の魅力だと思います。
それによって、自己資金のみで不動産投資を行う場合や、株式投資と比べて大きな利益を生み出すことが出来ます。
例えば、自己資金が400万円の場合：
上図のように、自己資金400万円で、年間28万円の家賃収入が見込める物件を購入した場合、利回りは7％の計算になります。（レバレッジ無し）
一方で自己資金400万円を頭金として、年間140万円の家賃収入が見込める2,000万円（1,600万円は金融機関から融資）の物件を購入するとします。（レバレッジ有り）
この場合利回りは同じ7%ですが、年間収益が5倍ほどに膨れ上がります。
これがレバレッジによる効果です。
ただレバレッジ有りの場合、1,600万円の融資を金融機関より受けているので、その返済分を年間収益から引いたうえでの利益をきちんと計算しないといけません。
このように、FIREを目指すサラリーマンにとっては少ない自己資金でより大きい収益を得ることが出来る点がメリットと言えます。
資産形成のスピードが速くなりますし、FIRE後も同額のキャッシュフローを維持できます。
④労力がそこまで大きくない（管理会社の活用）
大家になる、というと手が掛かるような、面倒くさいイメージはありませんか？
しかし実際には物件管理や家賃回収などの実務は管理会社に任せる事が出来るので、ほとんど手間をかけずにサラリーマン業や、他にやりたい事に時間を割くことが出来ます。
⑤経済の状況変化に強く、安定した資産運用が可能
株式とは違い、不動産の価値は短期間で大きく値上がり・値下がりするようなことはありません。
また経済状況変化に比較的影響を受けにくく、家賃もすぐ下がったりすることが無いので、長期的に安定した収入を得ることが出来ます。
なおインフレの影響も受けにくい、それどころかインフレに強いといった性質もあるので、今年（2022年）の株式市場の不調＆インフレという事態にも動じない「資産」といえます。
⑥生命保険の代わりになる「団信」
不動産投資ローンにおいても、金融機関から融資を受ける際には「団体信用生命保険」に加入する必要ある場合が多いです。（その保険料は金利の中に含まれていることがほとんど）
団体信用生命保険はローンの返済中に、本人が死亡、もしくは高度障害などの不測の事態となった際に、その保険金によってローン残高がゼロになるというものです。
そして土地や建物も残された家族に引き継がれますので、負債の無い状態で残された家族は継続して収入を得ることが出来ます。
民間保険に入らずとも保険代わりになりますね。
まとめ
このように、FIREを目指すサラリーマンにとって不動産投資はお勧めです。
①資産の分散→金融資産に依存しすぎない
②融資を受けやすいサラリーマン属性を活かす→FIRE後の融資は条件が厳しい
③レバレッジ効果で利回りが大きい→収益爆上げ、資産形成スピードを速める
④大家業は手間がかからない→サラリーマン業などのやるべきことに時間を割ける
⑤経済変化に強い→安定した収入・資産形成が長期にわたって期待できる
⑥「団信」が生命保険代わりになる→民間生命保険が必要ない
ミドルリスク・ミドルリターンと言われる不動産投資は、堅実な人が多いサラリーマンにこそ向いています。
既に株式投資をやられている方、或いはこれから資産形成を始めようとしている方、不動産投資をポートフォリオに組み込んではいかがでしょうか？
夫＠社畜夫婦
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