不動産投資とは？サラリーマン大家が解説

サラリーマンの皆さん。

不動産投資に興味はあるけど、

と疑問に思っていませんか？

私は20代の頃に1000万円を元手に不動産投資を始めてから、7年ほどサラリーマン大家をやっています。

しかし始めようと考えた当初、ぜひとも経験者の話を聞きたかったのですが、まだネット上に情報はあまりなかった時代でした。

ですので今回は私が、不動産投資に興味があるサラリーマンの方、FIREを目指すうえで資産形成を考えているサラリーマンの方向けに、体験談を交えながら不動産投資について色々お話していきたいと思います。

この記事では、

という不動産投資の基礎的なことが分かります。

不動産投資とは

どんな投資？

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」で、安定的な資産形成が可能な投資です。

FIREを目指す方の多くが行っている株式投資は、一般的に「ハイリスク・ハイリターン」と呼ばれています。

近年のような株価上昇局面では常に良い成績が出せますが、先は読めず、どこまで長く続くのか分かりません。

また価格のブレ幅（リスク）も大きく、ゆえにハイリスク・ハイリターンと呼ばれています。

一方不動産投資は、株式投資とは違って1日で資産価値や利回りが大きく変動することは通常ありません。

建物の経年劣化による資産価値の低下はありますが、ゆるやかです。

また、首都圏で入居者も付くような物件であれば、築年数が経っても収益が見込めるので、資産価値を維持しやすいです。

そしてひとたび入居者が入ればその期間は長期的になることが多く、安定的に収入を得ること出来て、突然の退去が相次がない限りは、収入がいきなり半分になってしまった！等という可能性は低いです。

つまり、ある程度先を予測しながら、計画的に資産形成することが出来ます。

それゆえに、ミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

収入はどうやって得る？

不動産投資では、二つの方法があります。

①キャピタルゲイン

物件の売買差額によって収入を得る方法です。

物件価格が安いときに不動産を購入し、社会情勢や不動産市場の状況等によって価格が上昇したときに売却、その売却価格と購入価格との差額によって利益を出すものです。

とはいえ不動産は株式とは違って流動性が低いので、売りたい時に買う相手が見つかるかどうか、という点ではリスクの高い方法と言えます。特に初心者には難しい方法です。

②インカムゲイン

こちらの方が多くの方がイメージする不動産収入かと思います。

購入した物件（部屋）を賃貸に出すことで、毎月の家賃収入を得る方法です。

ほとんどの方はまずこちらの方法で収益を得ることを目指すと思います。

また、FIREをするための不動産投資と考えているサラリーマンにとってもこちらの方が適しています。

私たち社畜夫婦もインカムゲインを得ています。

そんな私たちの2021年の不動産投資における収支は以下の記事で公開しています。

どのくらいの収益を上げられるのか？気になる方は読んでみてください。

そんな元手ないよ！どうすれば？

株式投資などの有価証券に対する投資は、基本的には全額自己資金の範囲内で行う必要があります。

しかし不動産投資は、わずかな自己資金でもそれを元手に、不足部分は金融機関から融資を得て投資することができます。

負債を抱えることにはなりますが、一方で自己資金（元手）を少なくすることで、投資効率を数倍以上も高めることが出来る、ともいえます。

不動産投資の始め方⑧ステップ！

不動産投資とは？の基本的な情報が分かったところで、じゃあどう始めればいいの？と思うでしょう。

それをこれから説明します。

①事業ととらえ、経営マインドを持つ

なお、不動産「投資」とはいうものの、私は立派な事業だと考えています。

銀行に借り入れをして「事業」をしている以上、きちんと利益を出してなんぼです。

巷では、節税効果を狙うために給与所得と損益通算して赤字でも良いなんていう人もいますが、それは本末転倒ではないでしょうか。

普通のサラリーマンがいくばくかの節税効果を狙って負債を抱え、更に完全なるムダ金である金利までも銀行に収め続けていくのはリスクが大きすぎます。

②予算と物件形態を決める

細かく分けるともっとありますが、大きく分けると3種類です。

それぞれについて簡単に解説します。

このように、自分が用意できそうな予算に応じてタイプを定める必要があります。

③物件リサーチと収益シミュレーション

予算と投資タイプが決まったら、実際にどんな物件があるのかリサーチしてみましょう。

そして、目ぼしい物件等を元に色々シミュレーションをしてみましょう。

入居する人の目線に立って「どういう場所、部屋であれば借りたくなるか」を考え、そしてその立地条件であればどのような人（学生？独身サラリーマン？ファミリー？など）に対して賃貸需要があるのかをリサーチしながら物件候補を選びます。

シミュレーションは、主に「自己資金額」「銀行金利」「ローン期間」などの返済情報と、「物件購入価格」「家賃想定」「家賃下落率」「管理費」などの物件情報を組み合わせて行います。

④不動産会社選び

めぼしい物件や、ある程度の選定条件を決めたら、今度は不動産会社を選びます。

不動産会社は、契約から売買まで総合的に面倒を見てくれるので、この段階で具体的な物件まで決まっていなくてもOKです。

ただ不動産会社の言いなりになってしまわないよう、丸腰ではなくある程度自分で判断軸を持っておけるくらいには事前に（③の段階で）しておくと良いと思います。

⑤買付申込と不動産投資ローン【仮審査】申し込み

購入したい物件が決まったら、買付申込書を提出します。

これは、売主側に物件購入の意思を伝える書類です。（購入希望価格、手付金金額など）

売主側は、複数の人からこの買付申込書を受け取った場合、その中から売りたい人を選ぶことになります。

そして同時に、金融機関にローンを申し込みに行きます。

このタイミングでの行うローン申し込みに関しては、あくまで「仮審査」です。

物件購入が確定している訳ではないので、ローンとしても仮審査の位置づけです。

また、どの金融機関にお願いするかは2パターンあります。

• 自分で金融機関を選んで融資申し込みをする

• 不動産会社と提携している金融機関に融資をお願いする

⑥売買契約と手付金支払い

買付申込の結果、売主側と売買金額や引き渡し条件が握れたら、いよいよ売買契約の締結です。

そして売買契約締結が済んだら手付金を払います。

一般的には売買代金の5％から20％にあたります。

売り主が不動産会社の場合は法律で20%以内と定められていますが、それ以外の場合は当事者同士で金額を決めます。

手付金は後ほど売買代金に充当されるお金です。

また売買契約においては、現金で一括購入しない場合は「融資特約」をつけることになります。

これは、金融機関からのローン承認が受けられなかった場合には売買契約をキャンセルすることができる、というものです。

そうすることで、仮にローンの本審査がダメでも手付金を取り戻すことが出来ます。

⑦不動産投資ローン【本審査】と契約

売買契約締結後は、金融機関にローンの本審査を申し込みます。

ローン審査の期間は、およそ2週間から4週間ほどです。

この本審査の承認がおりたら、ローン契約の手続きを行います。

そして金融機関から融資の実行を受け、売主に残りの代金を支払うことで、物件が引き渡されることとなります。

⑧賃貸管理会社の選定

最後に、賃貸管理会社を選定します。

賃貸管理会社は、自分（オーナー）の代わりに入居者の管理や家賃の集金代行、建物の管理などを行う会社です。

賃貸管理会社に委託することで、手間をかける事なく自分の本業に集中できるのです。

管理会社には、毎月の家賃収入の数パーセントを管理手数料として支払うことが一般的です。

そして手数料の大体の目安としては、家賃収入の5％と言われています。

ですが、毎月5％というのは非常に大きなコストなので、抑えられるに越したことはありません。

5％の管理会社と1％の管理会社で、やってくれる業務内容がほぼ同じだとしたら1％の方がいいのは当然ですよね？

ですので、きちんと業務内容とパーセンテージを照らし合わせて、なるべく低い手数料で且つ自分の納得のいく業務内容を受けてくれる管理会社を探すことがお勧めです。

まとめ

私たちはFIREを目指す前から不動産投資を始めていました。

そのおかげでFIREにまつわる様々な試算をするうえで、不動産から得られるキャッシュフローというのがいかに大きいかを実感しています。

不動産投資はどうしても元手が必要になりますが、

その元手を作ることが出来たら、インデックス投資よりは不動産投資に回した方が利回りが良いので、より早く資産形成が出来ます。

ぜひ資産形成の選択肢の一つとして、今後も私たちの不動産投資に関する記事を見て頂けると嬉しいです。

夫＠社畜夫婦